高档别墅小区业主“自救”遇阻：更换物业公司为何这么难？开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新2025

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　　公开资料显示，君山小区最初由北京慧诚房地产开发有限公司（下称“北京慧诚”）建设，当时北京豪斯凯宾是其自有的物业服务公司。2017年，阳光城集团股份有限公司以人民币64.50亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。君山小区的开发以及提供物业服务的北京豪斯凯宾一并转入阳光城旗下。2021年，万科集团旗下物业服务品牌“万物云”，以“换股并购”的方式，获得阳光城旗下的物业管理公司“上海阳光智博生活服务集团股份有限公司”100%股权。自此，提供物业服务的北京豪斯凯宾并入万物云旗下，君山小区的开发商仍为阳光城。

　　按照民法典规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。对于这样入住率不高的高档别墅小区，凑齐法定投票人数并不容易。物管会几位牵头业主反复做900多户业主的工作，请绝大部分小区居民亲自到场或委托他人现场投票。还有法律专业背景的业主为此设计了严格的决策程序，并邀请北京市渔阳公证处及所在地密云溪翁庄党委、政府领导现场监督，见证关键的投票和决策程序。

　　此后，君山物业管理委员会组织公开招标。据物管会成员、业主杨国俊介绍，此次招标有近20家物业公司到场勘验，其中13家报名参加、12家正式投标。该小区设有两档物业费标准，分别是5.9元/平方米·月和6.9元/平方米·月，每年全小区实收总物业费可达2200-2400余万元左右，这样的物业费水平在市场上有一定吸引力。经招标专家评审，北京瑞赢酒店物业管理有限公司（下称“北京瑞赢”）以第一名中标。去年12月末，该项目发布中标候选人公示；今年5月，发送中标确认函。同期，君山物管会与北京瑞赢签订物业服务合同。

　　法律法规是如何确定物业管理区域的划分原则？《北京市物业管理条例》第十五条规定，物业管理区域的划分应当符合法律法规的规定，综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。第十六条规定，新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

　　在2008年签订的《前期物业服务合同》中，项目范围划定为：“东至密溪路，南至北京密云国际会议中心，西至白河东岸，北至慧诚公司项目用地”。彼时，东区的别墅刚开始销售，项目还在建设中。在2015年签订的商品房现房买卖合同中，物业管理区域调整为，“东至密溪路、南至国际会议中心北侧、西至京密引水渠东岸、北至龚庄子路”。（注：部分道路此后更名，此处仍引用合同原述文字）大体上看，物业管理区域跨过白河，纳入了正在建设、销售的西区部分范围。

　　不过值得注意的是，由于西区为不规则狭长三角形，“南至国际会议中心北侧”的描述并不精确。但业主杨国俊强调，他在购买西区房屋时，合同内的物业管理区域已包含东区，且东西两个区域共用同一个大门，使用相同的街道门牌号，建筑编号为连续数字，说明两个区域为同一物业管理区。多位受访物管会成员还表示，自2006年起，君山项目的销售周期里始终是同一个小区、同一物业公司服务，同时，业主大会是在政府批准下进行、物管会在政府全程指导下组建，其成员涵盖东西两区业主，这些都表明君山小区是一个物业管理区域。

　　从司法实践看，物业管理区域的划分强调视现实情况而定，并强调按照法定程序划定和调整。例如，人民法院案例库2024年入库的《某小区业主委员会诉哈尔滨市松北区松祥街道办事处不履行业委会备案法定职责案》中，即使两个小区共用一个消防池及相关设施，但因已备案为不同的物业管理区域，仍可分别成立业委会。而在裁判文书网刊登的《泉州市丰泽区香缤某某大会与刘某祥业主撤销权纠纷再审审查民事裁定书》中，三个小区在项目建设时分别办理了不同的规划许可证，且小区间存在空间间隔，但法院认定，综合考虑涉案小区的规划用地范围、社区布局以及物业管理用房配置、共用设施设备等相关情况，三个小区应当划分为一个物业管理区域。